21解读丨买方时代降临？70城房价涨势放缓

21世纪经济报道记者张敏、实习生黄俊钧 北京报道

由于楼市复苏过程中出现波动，价格信号也稍稍走弱。

5月17日，国家统计局发布的数据显示，2023年4月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，同比上涨城市个数增加。70个大中城市商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比涨幅回落更为明显，各线城市商品住宅销售价格同比上涨或降势趋缓。

从近期的市场交易变化中，不难看出价格调整的端倪。4月，全国商品房交易规模环比大幅下降，楼市“小阳春”褪色，显然难以对价格形成有力的支撑。

事实上，在市场供需关系趋于平衡的当下，量与价的变化互为因果。今年以来，随着市场需求的释放，一些开发商和二手房业主开始提价，但提价行为并未引发“买涨”情绪，却反过来抑制了成交。

分析人士指出，这也是当前楼市的主要特点:买方时代，价格难大涨。

买方时代的两个特征

70城房价是房地产市场变化的晴雨表。2021年下半年以来，房地产市场进入深度调整期，市场经历了较长时间的筑底阶段。在此期间，70个大中城市中，房价下跌成为主流。到2022年第四季度，新房价格环比下跌的城市数量超过50个，二手房价格下跌的城市则超过60个。

2023年以来，随着疫情防控政策优化调整，以及一系列稳楼市、促消费政策的刺激，此前积压的需求开始释放，楼市出现久违的“小阳春”，房价也迅速止跌回升。3月，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市分别达到64个和57个，相当于2019年上半年的水平。

4月，“小阳春”势头有所减弱，房价涨势也开始放缓。当月，新房价格环比上涨的城市有62个，比3月减少2个；二手房价格环比上涨的城市有36个，比3月减少了21个。

根据国家统计局此前发布的数据，4月单月，全国商品房销售面积为7690万平方米，环比下降48.1%；商品房销售额9205亿元，环比下降39.0%。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，在一季度市场需求集中释放后，市场交易量季节性回落，价格环比涨幅收窄，这是市场修复过程中的自然回落和调整，是市场向合理中枢修复过程中的正常振荡。

今年以来，各级监管部门继续以较高的频率出台稳楼市政策。其中，对需求端各项限制性政策的放松，成为主要特点。具体表现为:降低首付比例及房贷利率、放松限购限贷限售等政策、提高公积金贷款及租房提取额度、推进带押过户、发放购房补贴，等等。

到4月，类似的政策仍在不断释放，但有两个因素制约了市场的继续升温。

第一，部分开发商提价销售，对需求产生了挤出效应。这使一些房地产开发商在4月重新调整价格策略，加大折扣力度，并造成新房价格涨幅趋缓。而在二手房市场，由于涨价会明显延长交易周期，一些业主也开始下调挂牌价格。

第二，市场供应充足，购房者并不急于出手。国家统计局的数据显示，截至今年4月末，全国商品房待售面积6.45亿平方米，虽比年初有所下降，但仍为2017年下半年以来的高位。因此，新房市场仍处在去库存的周期中。

在二手房市场，多家机构的数据显示，今年以来，业主挂牌数量持续走高，明显超过了交易规模。面对充裕的选择空间，购房者也放缓了出手节奏。

有房企人士向21世纪经济报道记者表示，这两个特点表明，房地产市场已进入“买方时代”，过去因供不应求而产生的“买涨”心态已不复存在。相反，买方获得了更多的议价空间，这也使得房价难以大幅上涨。

房价反弹动力不足

在近两年的市场调整期中，一线城市因对资源、产业、人才的吸引力较强，其房价也一直表现出更好的抗跌性。今年以来，这种情况继续存在。

4月，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅“逆势”提高0.1个百分点。同期，二线城市新房价格同样环比上涨0.4%，但涨幅回落0.2个百分点。三线城市新房价格环比上涨0.2%，涨幅回落0.1个百分点。

二手房方面，一线城市房价环比上涨0.2%，二三线城市则均与上月持平。

与去年同期相比，一线城市新房价格上涨2.0%，二手房价格上涨0.9%，涨幅明显高于二线城市和三线城市。

分析人士指出，这反映出房地产市场的分化趋势。随着房地产市场告别普涨时代，一线城市和热点二线城市的市场更加稳定，其房价的抗跌性更强；三四线城市房地产市场上涨乏力，其房价也较难得到足够的支撑。

事实上，近几个月来，一线城市获得的政策支持力度相对较小，二线城市所获的支持力度相对较大，三四线城市亦普遍出台了较大力度的支持政策。但在70个大中城市中，房价涨幅靠前的城市多为热点一二线城市，跌幅较大的城市则以三四线城市为主。

受访者普遍认为，在当前的市场调整期，这种局面将继续存在。后续的房价变化趋势，仍将取决于市场走势。

5月16日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖对房地产市场做出定调，“房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。”他认为，下阶段，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效、市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。

中原地产首席分析师张大伟表示，今年以来，一二线城市出现了楼市“小阳春”，但整体看，大部分三四线城市依然处于调整中。他表示，供需双方出现了博弈现象，并体现在价格变化上。未来房地产市场依然期待更多的有利政策出台，来维持量与价的稳定。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，由于政策边际效应下降，加上近期政治局会议保持定力的基调，预计整个二季度，商品房市场交易量将在一季度的高位上下降。交易量在较低位徘徊，加上房源供应增加，将使价格继续反弹的动力不足。